Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina donosi velika pravila igre: što se mijenja za kupce, prodavatelje i agencije?

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina donosi obvezne pisane ugovore, veću transparentnost agencijskih provizija, nova pravila za razgledavanje nekretnina i veću zaštitu kupaca i prodavatelja na hrvatskom tržištu nekretnina.

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, koji je stupio na snagu početkom srpnja, donosi najveće promjene u regulaciji tržišta nekretnina u posljednjih gotovo dvadeset godina. Cilj zakona nije ograničiti rad agencija niti otežati kupoprodaju, već povećati transparentnost, zaštititi građane i jasno definirati prava i obveze svih sudionika u postupku kupnje i prodaje.

U javnosti su se posljednjih tjedana pojavile brojne tvrdnje da su agencijske provizije ukinute ili da kupci više nikada neće plaćati posredničku naknadu. Međutim, novi zakon ne ukida posredničku proviziju niti zabranjuje da agencija zastupa obje strane u transakciji. Ono što se mijenja jest način ugovaranja usluge i veća transparentnost oko toga tko plaća naknadu, pod kojim uvjetima i za koju uslugu.

Veća zaštita građana kroz jasnija pravila
Jedna od najvažnijih novosti odnosi se na obvezan pisani ugovor o posredovanju. Agencija više ne smije obavljati poslove posredovanja niti oglašavati nekretninu bez prethodno sklopljenog ugovora s vlasnikom.

Na taj se način želi spriječiti praksa neovlaštenog oglašavanja iste nekretnine od strane više različitih posrednika te povećati sigurnost i za prodavatelje i za kupce.

Istodobno, zakon detaljnije propisuje što ugovor mora sadržavati, uključujući visinu posredničke naknade, eventualne dodatne usluge i troškove te podatak o tome tko ih snosi. Time građani prije početka suradnje imaju jasniji pregled svojih prava i obveza.

"Nova zakonska pravila donose ono što je tržištu godinama trebalo – više transparentnosti i jasnije definirane odnose između svih sudionika. Profesionalnim agencijama to predstavlja priliku da se još više istaknu kvalitetom usluge i odgovornim radom", ističe Alen Kurelić, vlasnik agencije Four nekretnine.

Razgledavanje više nije uvjetovano potpisivanjem ugovora

Jedna od promjena koja je izazvala najveći interes javnosti odnosi se na razgledavanje nekretnina.

Prema novom zakonu, agencija ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju. Kupac može pogledati nekretninu bez preuzimanja obveze da će koristiti usluge agencije ili platiti posredničku naknadu.

I dalje se potpisuje potvrda o razgledavanju, ali ona služi isključivo kao dokaz da je agencija nekretninu predstavila potencijalnom kupcu. Takva potvrda nije ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati odredbe kojima se kupac obvezuje na plaćanje provizije.

To, međutim, ne znači da kupac ne može angažirati agenciju. Ako želi stručnu pomoć pri traženju nekretnine, pregovorima, provjeri dokumentacije ili vođenju cijelog procesa kupnje, može sklopiti zaseban ugovor o posredovanju kojim se definiraju usluga i naknada.

Provizija nije ukinuta – mijenjaju se pravila ugovaranja

Jedna od najčešćih zabluda jest tvrdnja da je novim zakonom ukinuta takozvana dvostruka provizija. U stvarnosti, zakon dopušta da agencija pruža uslugu i prodavatelju i kupcu, ali samo ako sa svakom stranom postoji zaseban ugovor o posredovanju. Naknada se ne može naplaćivati proizvoljno niti bez ugovornog odnosa, a ukupni iznos naplaćen za istu nekretninu ne smije premašiti maksimalnu naknadu propisanu važećim cjenikom agencije.

Drugim riječima, fokus zakona nije na zabrani poslovnog modela, nego na tome da svaka strana unaprijed zna koju uslugu ugovara i koliko će ona koštati.

"Posrednička naknada nije naknada za otključavanje vrata stana ili objavu oglasa. Klijent plaća stručnu uslugu koja uključuje pravnu i administrativnu provjeru, koordinaciju procesa, pregovore i smanjenje rizika tijekom jedne od najvećih životnih investicija", kaže Kurelić.

Posredovanje je mnogo više od povezivanja kupca i prodavatelja
Iako se rad agencija često promatra kroz organizaciju razgledavanja ili pronalazak kupca, profesionalno posredovanje obuhvaća znatno širi spektar aktivnosti.

Kvalitetna agencija provjerava vlasničku dokumentaciju, upozorava na moguće pravne rizike, analizira tržišnu vrijednost nekretnine, organizira marketinšku prezentaciju, koordinira komunikaciju između svih uključenih strana te prati postupak do konačne realizacije kupoprodaje.

Posebno kod složenijih transakcija, takva podrška može značajno smanjiti mogućnost pogrešaka koje kasnije mogu imati ozbiljne financijske ili pravne posljedice.

Transparentnije tržište u interesu svih
Novi zakon dodatno podiže profesionalne standarde rada posrednika te pojačava nadzor nad tržištem. Građani će lakše moći provjeriti posluje li agencija zakonito, a jasnije definirane obveze trebale bi povećati povjerenje u cijeli sustav.
"Vjerujem da će dugoročno najveću korist imati upravo građani. Kada su pravila jednaka za sve, kvalitetna usluga, stručnost i povjerenje postaju glavni kriteriji pri odabiru agencije, a to podiže standarde cijele struke", zaključuje Alen Kurelić.
Kupnja ili prodaja nekretnine jedna je od najvažnijih financijskih odluka u životu. Novi zakonski okvir zato ne mijenja samo način rada agencija, već nastoji osigurati da cijeli proces bude sigurniji, transparentniji i predvidljiviji za sve sudionike.

Follow @torpedo_media